売りたい時に売れない「流動性リスク」

2019年06月26日

「不動産投資」売りたい時に売れない「流動性リスク」

 

流動性リスク

不動産投資を始める前にいくつか知っておきたい「リスク」があります。
その中の1つが、売りたい時に売れない「流動性リスク」です。
今回は流動性リスクとそれを軽減する方法を2つご紹介していきます。

 

流動性リスクとは
すぐに自身の思うように資産を換金できないリスクのことを言います。
世の中にある金融商品と比べると不動産は売却するまでに媒介契約から売却活動、売買契約、決済・引渡しと手続きが煩雑で多くの工程を踏まなければなりません。
閉鎖的な市場で相対取引といった面も合わせると売却・換金出来るまでに数か月から1年ほど時間が掛かります。
さらに空室の状態の場合、固定資産税や管理費・修繕積立金、ローン返済などによって持っているだけで赤字の状態が続いてしまう可能性があります。
それでは一体どうすれば流動性リスクを抑えることができるのでしょうか?

 

投資家または実需用に需要のある物件を選ぶ

基本的な考え方として、他の投資家も欲しがる物件を購入することが大切です。
・ 利回りが相場と比べても高利回り
・ 賃貸需要がありあそうな駅からも近い
・ 商業施設・オフィス・学校などがそろう好立地な物件
であれば、価格さえ下げさえすれば売れ残る事態は回避できます。
また、多少立地などが劣ったとしても、ファミリータイプの区分所有マンションや一戸建てであれば、入居者が退去したあとに、投資家だけでなく実需用の一般の購入者向けに売却活動を行えます。

 

頭金を多めに投入する・繰り上げ返済を行う

不動産投資の破綻は、毎月の収支が赤字で給与などその他の収入からも補填することが厳しくなってしまった時です。
そのためにも購入時に頭金を多めに入れたり、余裕がある時に繰り上げ返済を行い月々の支出を抑えると共に、収支を常にプラスにしておくことが大切です。

家庭の経済状況や賃貸経営の状況が悪化した時でも、支出が少なくなっているため売却せずに済む可能性があります。
また、いざ売却したいと考えたときに
「ローン残高 + 諸経費 > 売却額」
の状態で売るに売れないといった状況になってしまう場合があります。
この状況を回避するためにも頭金を多く入れる、繰り上げ返済を行うことによって、不動産相場の変動があってもいつでも売却できる状態を作れます。
不動産投資の流動性の低さは大きな特徴の1つです。