不動産コンサルティングとは

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当社は、公認不動産コンサルティングマスターが常駐している 不動産会社です。

不動産コンサルティングとは?

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 本来、「不動産コンサルタント」とは、「公認不動産コンサルティングマスター」を所持している人を指します。

 

 国家資格ではないものの、国土交通大臣の登録を受けて認定される準公的資格です。公認不動産コンサルティングマスターとなるためには、不動産コンサルティング技能試験合格後、登録要件である「実務経験5年以上」をクリアしなければなりません。

 

 また、不動産コンサルティング技能試験の受験は、下記の資格のうちいずれか1つを所持している人に限ります。

 

・宅地建物取引士(宅建士)
・不動産鑑定士
・1級建築士

 

 いずれも取得が難しい資格であるため、不動産コンサルタントは不動産分野の深い知識がある人のみが就ける職業です。

 

 不動産コンサルタントは、依頼者からの不動産に関する相談や悩みに向き合いながら、問題や課題の解決・改善を目指します。

 

以上より

「公認不動産コンサルティングマスター」として行う業務全般を「不動産コンサルティング」といいます。

 

 

 

 

一般の不動産業の業務との違い

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 一般的な不動産業務とは、建物や土地を売買したり、売買の媒介などを行ったりすることです。ほとんどの依頼者は、「不動産を購入したい」「不動産を売りたい」「賃貸住宅を借りたい」などのニーズがあるときに不動産会社を訪れます。

 

 一方、不動産コンサルティング業務とは、不動産に関する疑問や悩み事などの相談を引き受ける業務です。依頼者は「この土地をどのように活用するのが良いだろうか?」「不動産投資を始めたいけれど、具体的には何をすれば良いのだろうか?」といった不動産にまつわる相談事を「公認不動産コンサルティングマスター」に持ちかけ、依頼者の状況に応じた適切なアイデアを提示します。

 

 

 

 

不動産コンサルティングの具体例

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1、土地・建物の有効活用

◆ 戸建賃貸住宅の企画・提案

◆ 安定収入確保のための土地の有効活用

◆ 市街化調整区域の土地有効活用
◆ 賃貸ビル事業の収益低下に対応した再有効利用
◆ 老朽賃貸住宅の建て替え

◆ 老朽賃貸住宅の再有効利用の提案

 

2、相続に関わる対策・立案・相談

◆ 相続対策を中心とした所有土地の有効活用
◆ 相続税軽減のための資産の組み換え
◆ 相続税支払いのための土地売却
◆ 相続税納付と事業資金の確保

 

3、貸家・貸地の整理

◆ 底地と借地の交換
◆ 借地権者による底地買い取り

◆ 借地権者による隣地所有者へ売却
◆ 借地権と底地を合わせて第三者へ売却
◆ 低額賃料・容積率に余裕のある貸家・貸地の整理

 

4、複数権利者の権利調整

◆ 共同ビル建設に際しての土地所有者間の権利調整
◆ 複数借地権者による借地上の建物の建て替え
◆ 複数の権利者(借地人・借家人等)の調整
◆ 共有通路の権利関係の整理

 

5、競売物件の取得

◆ 競売参加者への助言

◆ 競売物件の事前調査
◆ 占有者からの受渡し

 

6、任意売却の対応

◆ 債務者との調整

◆ 債権者との調整
◆ 購入希望者の募集

 

7、その他

個人間・親子間売買の契約書作成

◆ 銀行融資用の査定書作成

◆ 等価交換による土地権利調整

◆ 貸地に関するアドバイス

◆ 不動産購入者に対するアドバイス

 

 

 

 

不動産コンサルティングの相談例

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 不動産コンサルティングの依頼でよく受ける内容には、「個人相続」が挙げられます。不動産コンサルティング依頼を行う背景や目的は、以下の通りです。

 

≪個人相続に関する内容≫

 個人相続では、相続税や遺留分権など不動産に絡むさまざまな権利の処理が必要となります。円滑な解決を目指すためには「公認不動産コンサルティングマスター」のサポートが大切です。
 不動産コンサルティングを依頼することで、相続税の軽減や相続におけるトラブル回避につながります。また、事業継承サポートや相続関係者の利害調整なども対応してもらえるため、具体的な提案を基に相続に関する処理や手続きをスムーズに進めることが可能です。

 

 

 

 

不動産コンサルティングを依頼する場合の費用相場

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 不動産コンサルティングの報酬体系は、「案件型」「成果報酬型」の2つです。不動産コンサルティングの費用相場は、報酬体系によって異なります。不動産コンサルティングにおける報酬体系ごとのメリット・デメリットや費用相場は、以下の通りです。

 

≪案件型≫

 案件型は、依頼する案件ごとに料金が決まっている報酬体系です。依頼案件数が少なければメリットが大きいものの、複数の案件を同時に依頼する場合は、その分費用が増えることとなります。書類の種類によって単価が異なることも多く、重要書類は通常書類の2倍となることも珍しくありません。

費用相場は書類1件あたり約50,000円です。

 

≪成果報酬型≫

 成果報酬型は、不動産コンサルティングでもっとも多い報酬体系です。コンサルティング終了時に成果に応じた報酬が決まるため、依頼側は安心して利用できます。成果報酬額は、「売買価格×○%」で計算されるケースが一般的です。ただし、不動産コンサルタントによって成果報酬の割合に開きがあります。
費用相場は売買価格の約5~20%です。

 

<弊社の場合>

初回~見積提示・業務委託契約締結 まで無料です。

 

 

 

 

不動産コンサルティング依頼時の注意点

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 不動産コンサルティング依頼時は、信頼できる不動産コンサルタントを選ぶことが重要です。特に、不動産コンサルティング技能登録証を所持していない「自称不動産コンサルタント」に注意しましょう。

 

 また、「依頼者より自分のメリットを優先する」という不動産コンサルタントの場合、満足のいく提案や改善が望めない可能性があります。不動産コンサルタントの提案内容が全て自分の利益につながるとは限らないため、相手の言いなりとならず、利用する側も十分な知識を備えることが大切です。加えて、不動産コンサルタントと契約を結ぶ場合は、契約内容を十分に確認しましょう。契約書の作成では下記の点に注意が必要です。

・自分にとって不利なことが書かれていないか
・報酬体系が明確かどうか
・契約内容を理解できているか

契約書にサインした以上、理解不足や誤解があったとしても契約に承諾した事実は変わりません。後々トラブルの原因とならないよう、契約書は隅々まで確認しましょう。途中解約には違約金が発生するケースも多いため、契約書の内容をしっかり理解したうえで契約することが重要です。

 

 不動産コンサルタントへの依頼はもちろん、提案の承諾などの最終的な判断は依頼者が行います。不安な点やわからないことは、そのままにせず不動産コンサルタントに確認したり自分で調べたりしながら、納得したうえで決断しましょう。

 

 

 

 

不動産コンサルティングをご希望の方

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「公認 不動産コンサルティングマスター」をご活用ください

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「公認 不動産コンサルティングマスター」倫理規程

公認 不動産コンサルティングマスター倫理規程

 

細 則 13

制定 平成 6年12月15日

改正 平成25年 1月 4日

改正 令和 元年12月25日

 

不動産コンサルティングの業務は、依頼者の求めに応じ、不動産の有効活用、取得又は 処分、管理等について、依頼者の利益の実現を最優先に適切な助言や提案を行い、依頼者の意思決定や事業遂行に寄与し ようとするものであり、高度の知識と豊富な経験を必要とするとともに、誠実、公正に職務を行う高い倫理性が必要とされることに鑑み、公認 不動産コンサルティングマスター(以下「不動産マスター」という。)は、不動産コンサルティング業務を行うに当たっては、次の条項を遵守し、依頼者の信頼に応えるとともに、公益の推進と不動産マスターの社会的信用の確立及び保持に寄与するものとする。

 

第1条 公共への貢献の義務

不動産マスターは、不動産のもつ公共的役割に鑑み、業務を行うに当たっては、公共の福祉に合致するように努めなければならない。

 

第2条 法令等の遵守義務

不動産マスターは、関係法令ならびにこの規程を含める公益財団法人 不動産流通推進センターが定める規程等を遵守しなければならない。

 

第3条 信用保持の義務

不動産マスターは、不動産コンサルティングに対する社会的信用の確立と向上を担う立場にあることを理解し、業務内外にかかわらず、常にこの資格にふさわしい品位品格を意識した行動に努め、不動産コンサルティングや不動産マスターの名を傷つけるような社会通念上好ましくないと思われる行為を行ってはならない。

 

第4条 信義誠実の義務

不動産マスターは、信義に従い、誠実に業務を執行しなければならない。

不動産マスターは、重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為を行ってはならない。

 

第5条 公正と中立性の保持の義務

不動産マスターと依頼者の間に利害の不一致が生ずるおそれのある業務は、依頼者の 同意のある場合のほか、引き受けてはならない。

 

第6条 能力を超える業務の引受けの禁止

不動産マスターは、自らの能力及び知識を超える業務を引き受けてはならない。

 

第7条 秘密を守る義務

不動産マスターは、引き受けた業務の成否にかかわらず、業務上知り得た秘密を正当な理由なく他に漏らしてはならない。引き受けた業務が完了・終了した後も同様とする。

 

第8条 自己研鑚の努力義務

不動産マスターは、常に能力、資質の向上を図り、自己研鑚に努めなければならない。

 

第9条 称号の使用

不動産マスターは、称号の権威と高い信頼性を認識し、その称号を使用する場合には、その権威・信頼を汚さぬよう良識ある行動をとらなければならない。

 

第10条 不実の表示の禁止

不動産マスターとしての有効な認定証を保有していない者は、不動産マスターの認定を受けているかのように誤認されるような表示、宣伝等を行ってはならない。

 

第11条 倫理規程に関する宣誓

この倫理規程に反する事案については、不動産コンサルティング技能試験・登録事業実施規程等により登録の抹消等の処分に該当する場合があることを承知し、資格の登録並びに更新時に規程を遵守する旨を宣誓する。

 

附 則

この規程は、平成7年1月4日から適用する。

附 則

1.改正後の規程は、平成25年1月4日から適用する。

2.この規程は、改正前の実施規程により不動産コンサルティング技能登録を行っているが現在有効な認定証を保有していない者にも適用する。

附 則

1.改正後の規程は、令和元年12月25日から適用する。

 

 

 

 

参考・・・「公認不動産コンサルティングマスター」の法令等との関係

公認不動産コンサルティングマスターは、不動産コンサルティングに関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められることから、下記の法令等において、事業の許可・登録を受けるための人的要件を満たす者として位置付けられています。

 

(1)「不動産特定共同事業法」における「業務管理者」となるための資格

 

不動産特定共同事業とは、不動産会社等が投資家からの出資を受けて賃貸等の不動産事業を行い、その収益を投資家に分配する事業ですが、不動産特定共同事業法では、こうした事業を行うための許可を受ける条件の一つとして、事務所ごとに一定の要件を満たす宅地建物取引士資格登録者(業務管理者)を置くこととされています。その一定の要件は同法施行規則に定められており、その1つとして、「公認不動産コンサルティングマスター」であることが挙げられています。

 

(2)「不動産投資顧問業登録規程」における登録申請者「重要な使用人」の知識についての審査基準を満たす資格

 

「不動産投資顧問業登録規程」とは、不動産投資の推進と投資家の保護などを目的に平成12年に設けられた建設大臣(現・国土交通大臣)告示に基づく任意の登録規程です。その登録の申請に当たり、申請者及び「重要な使用人」には、知識・経験について一定の審査基準を満たしていることが求められています。そのうち、知識についての審査基準を満たす者の1つとして、「公認不動産コンサルティングマスター」であることが挙げられています。

 

(3)「金融商品取引法」における「不動産関連特定投資運用業」を行なう場合の人的要件を満たす資格

 

平成19年9月30日に施行された「金融商品取引法」において、「不動産関連特定投資運用業」を行なう場合の人的要件として、「不動産投資顧問業登録規程」に定める「総合不動産投資顧問業」としての登録を受けていることが規定されました。これにより、「公認不動産コンサルティングマスター」は、「不動産投資顧問業登録規程」に基づく「不動産投資顧問業」の登録に当たっての審査基準を満たすとともに、「金融商品取引法」に基づく「不動産関連特定投資運用業」の登録に当たっての審査基準を満たすものとしても認められることとなって、資格の活用範囲が広がりました。