売却の基礎知識を知ろう｜不動産相続・売却のにし不動産

売却相談する不動産会社を見誤らないために

不動産会社を選ぶポイント

1.得意分野を把握しよう

不動産会社には得意分野があります。不動産売却を得意としている会社がある一方、賃貸管理をメインで行っている会社もあるのです。不動産を売却するなら、売却に長けていて、知識も豊富な業者に依頼することをおすすめします。

同じ不動産売却でも、戸建てや土地など、得意とする売却の分野は異なるので、各不動産会社のホームページやクチコミから、それぞれの会社の得意領域を把握することも重要です。

2.親身に対応してくれる不動産会社を選ぼう

不動産売却では多額のお金が動きます。そのため、信頼できる不動産会社を選びましょう。売却について相談した際、「接客は親身か」「説明は丁寧で分かりやすいかどうか」といったポイントをチェックしてください。

相談者の話を遮ったり、一方的に説明を始めたりするような業者は避けたほうが無難です。相手の話に耳を傾け、相談者の目線でアドバイスしてくれる不動産会社を探しましょう。

3.会社の規模ではなく対応や実績で判断しよう

不動産売却が成功するかどうかは、会社の規模によりません。中小企業でも、地域の不動産事情に精通し、親身に対応してくれる業者は数多くあります。不動産会社を選ぶ際は会社の規模ではなく、実際の対応や情報量を重視するようにしましょう。

不動産売却を成功させるために重要なポイントとは？

不動産売却では、売主自身も基礎知識を知っておくことが重要です。慌てず、スムーズに、かつ損をしない不動産売却を進めるためにも、基本的なポイントを押さえておきましょう。

Point.1高額査定には注意して

最初に意識するべきなのは、高額査定を出されたからと言って、その価格で売却できるわけではないということです。不動産会社の中には、契約を急ぐあまり高い査定価格を提示する業者もあります。

この情報を鵜呑みにすると、売却に時間がかかるだけでなく、最終的に販売価格を下げざるをえないといった状況に発展するリスクがあります。相場からかけ離れた査定価格を提示されたら、その根拠を不動産会社に説明してもらうようにしましょう。

Point.2優秀な担当者と出会おう

「不動産売却は大手に任せれば安心」と思っている方はいませんか？もちろん、大手で理想の売却が叶う可能性はあります。しかし、大手の場合担当者が何人もおり、担当者間での連携がスムーズにできていないというケースも少なくありません。

不動産売却を成功させるには、「大手か」「中小か」とった会社規模ではなく、「一貫した姿勢で、誠意を持って対応してくれる担当者かどうか」に注目することが重要です。不動産売却を相談する際は、担当者としっかりと会話し、分からないことを質問するようにしましょう。優秀な担当者なら、丁寧に分かりやすく対応してくれます。

Point.3不動産会社の実績とノウハウを知ろう

不動産には、戸建てや土地、マンションなどさまざまな種類があります。それぞれ広さや築年数、地域、状態なども異なるでしょう。そのため不動産会社には、「この不動産は駅から近い場所にあるので、仲介売却で売れるだろう」「この不動産は築年数が古いので、不動産買取のほうが早く売却できるだろう」と、不動産の種類・条件に合わせた「売り方」を見極めるスキルが求められます。

不動産売却を検討したら、まずは不動産をどう売却すべきかを熟知している、実績・ノウハウが豊富な会社を選ぶことが重要です。

Point.4媒介依頼は慎重に

不動産売却を依頼する際には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」いずれかの契約を結ぶことになります。専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社としか契約できません。一方、一般媒介契約なら複数の会社と契約が可能です。

ですが、「たくさんの会社と契約したほうが有利」とは限りません。各社のホームページや店頭に物件情報が掲載されるため「早く売れる」と思われがちですが、多数の媒体に掲載されることで「売れ残り物件では？」と警戒されるリスクもあるのです。そのため、無計画に多くの会社と契約するより、その不動産に見合った売却活動を行う会社に絞って、契約先を探すことをおすすめします。

不動産会社との契約種類

媒介契約

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。それぞれの契約内容を把握していきましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

売却時にかかる諸費用

仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売却が成立した際に成果報酬として不動産会社に支払うお金です。仲介手数料は法律で上限額が定められています。金額は、売却代金に応じ以下の計算式で算出します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

家が3,000万円で売れた場合、仲介手数料の上限が以下になります。

司法書士に支払う報酬

司法書士に法務局への登記手続きを依頼する場合、手数料が発生します。相場は5,000円～1万5,000円程度ですが、司法書士事務所によって金額は異なります。

引っ越し費用

引っ越し業者に支払う費用や新居の契約費用、家具・家電の購入費用などが発生します。

土地の測量費用、建物の解体費用などその他費用

隣家との境界が明確でない場合、土地の面積を確定させるために測量が必要になります。また、建物を解体し更地として売り出す際には、解体費用が必要です。

税金について

登録免許税

住宅ローンの残債がある場合、抵当権を抹消する手続きが必要になります。その際納めるのが、登録免許税という税金です。登録免許税は不動産1筆につき1,000円となるため、土地と建物を売却する場合は2,000円を納めることになります。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得とは、不動産売却によって生じた利益を指し、ここには所得税や住民税が課せられます。売却価格が購入価格を上回らない限り、譲渡所得税・住民税は発生しません。なお、購入時や売却時にかかった費用を譲渡所得から差し引くことができます。

印紙税

取引に伴い作成された文書に課せられる税金が印紙税です。不動産の売買契約書を作成する際に、収入印紙を貼る形で印紙税を納付します。印紙税の金額は、売却代金ごとに定められています。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産査定でチェックされるポイントを知ろう

建物の状態

査定の際、最初にチェックされるのは築年数や建物面積、構造、間取りなど建物の状態です。建物の築年数が経過しているほど査定額は下がりやすくなるため、高額売却を目指すなら、少しでも早く売却活動を始めましょう。

査定額アップの条件としては、耐震性や防火性に優れた構造や、使いやすい間取りなどが挙げられます。査定の際は積極的にアピールしましょう。

立地条件・周辺環境

立地条件や周辺環境の良い物件は査定額が上がる傾向にあります。「駅から近い」「スーパーやコンビニがすぐ近くにある」といった条件は、査定時に有利に働くでしょう。自宅から徒歩10分以内に公共交通機関や便利な施設がある場合はアピールすることをおすすめします。

土地の状態

土地の形状は、面積と同じくらい重要なポイントになります。長方形や正方形の土地は使い勝手が良いため、プラスの評価につながるでしょう。一方、三角形や台形など形の悪い土地は建物を建設しづらいので、査定額が下がりやすくなります。

日照条件・風通し

日当たりが良い南向きの物件は、高評価を得やすい傾向にあります。また、風通しの良い家は湿気が溜まりにくく、カビやダニなどのトラブルが生じにくいというメリットがあります。これらの点は、売却査定においてもプラス評価につながるでしょう。

建物内部の状態を知ろう

建物内部の状態が悪いと査定評価が下がりやすいです。主な原因としては「雨漏りがする」「冷暖房設備が古い」などが挙げられます。「建物の内部構造に問題がない」「設備が新しくてきれい」な場合、高評価になりやすいです。

外装の状態

不動産査定では、「外壁の塗装は剥がれていないか」「屋根に苔が生えていないか」など、外装の状態もチェックされます。自分たちでできる範囲で外装を清掃しておくことをおすすめします。

どの建設会社で建てたか

不動産査定では、家を建てた建築会社をチェックされるケースがあります。知名度の高い建築会社は保証も充実しています。そのため、「信頼性が高い」と判断される傾向にあるのです。

所有者や境界線ははっきりと

査定時には「家の所有者と売主は一致しているか」「隣家との境界線は明確か」も確認されます。不動産売却は所有者にだけ与えられた権利です。そのため、相続した家を売りたい場合は、所有者も変更しておくことが必要です。また、隣家との境界線が明確でないと正確な面積が把握できません。必要に応じて測量を依頼してください。

高く売りたい方へ/早く売りたい方へ

相続した空き家・空き地について