<<「家賃滞納で明け渡し」条項は違法>>不動産コンサルティングは　にし不動産㈱へ

賃貸住宅の家賃を借り主が2カ月滞納するなどして連絡も取れない場合、物件を明け渡したとみなす家賃保証会社の契約条項の是非が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第1小法廷（堺徹裁判長）は12日、消費者契約法に基づいて条項を違法とする初判断を示し、条項の使用差し止めを命じた。

賃貸住宅では入居に当たり、滞納時に家賃を家主側へ立て替え払いする家賃保証会社との契約を求めるケースが近年急増し、滞納者に対する行為が問題化。借り主側の保護を重視した今回の最高裁判決は今後の賃貸実務に影響を与えそうだ。

同小法廷は借り主の権利が一方的に制限されているとして、消費者契約法上の「消費者の利益を一方的に害する条項」に該当すると判断。家賃保証会社「フォーシーズ」（東京）の敗訴が確定した。

争われたのは同社が借り主らと交わしていた契約条項。家賃を2カ月以上滞納し、電気やガスの使用状況から部屋を利用していないとみられる場合などに部屋を明け渡したとみなすとしていた。

判決は賃貸借契約を直接結んでいるのが家主と借り主である点を重視。借り主の権利が当事者ではない家賃保証会社の一存で制限され、法的な手続きに基づかずに明け渡しと同様の状態になる点を著しく不当だとした。

また、3カ月以上の滞納で家賃保証会社が事前通告なく賃貸借契約を解除できるとした別の条項も同様に違法と指摘し、「契約解除は生活の基盤を失わせる重大な事態を招き得るため、先立って通告する必要性は大きい」とした。

当事者に代わって訴訟を起こす適格消費者団体の「消費者支援機構関西」（大阪市）が提訴。2019年の一審・大阪地裁判決は明け渡し条項に限って違法としたが、21年の二審・大阪高裁判決は「借り主の不利益は限定的で、条項には相応の合理性がある」としていた。

フォーシーズは「判決文が届いていないので現時点ではコメントできない」としている。

消費者契約法10条は、消費者と事業者が持つ情報の量や質、交渉力に格差があることを踏まえ、消費者の権利を制限または義務を加重する条項で、消費者の利益を一方的に害するものは無効と規定している。