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ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝ節税・不動産小口化商品「制度的な修正」
相続税評価は“実勢価格重視”へ
こんにちは。にし不動産です。
最近、いわゆる「タワーマンション節税」や「不動産小口化商品」に対して、ついに制度面での本格的な見直しが入る、というニュースが話題になっています。
結論から言うと、
👉 相続税評価を「実勢価格（実際の市場価格）」により近づける方向に修正という流れです。
■ そもそも何が問題だったのか？
これまでの相続税評価では、
・不動産は「固定資産税評価額」や「路線価」がベース
・実際の売買価格（実勢価格）よりかなり低く評価されるケース
が多いという仕組みがありました。
特に問題視されていたのが、
高層階ほど市場価格が高いタワーマンション
少額から投資できる「不動産小口化商品」です。
例えば、
・市場では1億円で売れるマンション
・相続税評価では6,000万円程度
となれば、その差額分だけ相続税を圧縮できるわけで、
これが「行き過ぎた節税」として長年指摘されてきました。
■ 今回の「制度的な修正」のポイント
今回の見直しで重要なのは、
・形式的な評価額だけでなく
・実際に取引されている価格（実勢価格）をより重視する
という考え方に舵を切った点です。
特に、
・タワーマンションの高層階・高額住戸
・実勢価格と評価額の乖離が極端なケース
節税目的が明確な「不動産小口化商品」については、
これまで通りの「うまい話」は通用しにくくなると見てよさそうです。
■ 「全部ダメ」になるわけではない
ここは誤解しやすいポイントですが、
・不動産＝即アウト
・小口化商品＝危険
という話ではありません。
あくまで、
・節税“だけ”を目的にした設計
・市場価格とかけ離れた評価を前提とするスキーム
がターゲットです。
実需や長期保有、事業性がしっかりした不動産まで否定されるわけではありません。
■ 個人的な感想
正直なところ、
「いつか来るだろうな」
という修正が、ようやく来た印象です。
税制は本来、
富裕層だけが裏技的に得をするものではなく
公平性が重視されるべき なので・・・
実勢価格を重視する方向性自体は自然な流れだと思います。
一方で、
「節税になります！」だけを前面に出した商品説明
リスクや制度変更をほとんど説明しない営業
こうした売り方は、今後ますます通用しなくなるでしょう。
■ これから不動産を考えるなら
今後は、
税制ありきではなく
収益性・流動性・出口戦略
制度変更に耐えられる設計か
このあたりを冷静に見る必要がありそうです。
「節税できるから」ではなく、
「それでも持ちたい資産か？」
という視点が、より大事な時代になった気がします。
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