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「4号特例」が廃止（縮小）と不動産投資への影響！
こんにちは。にし不動産です。
不動産投資家の皆さんにとって、これは見逃せない大きな法改正でした。これまで“安全地帯”のように思われていた小規模建物の建築・改修ルールが変わりました。
🔍 そもそも「4号特例」って何？
「4号特例」は 建築基準法の一部で、小規模な建築物（木造2階建て以下で延べ床面積一定以下など）について
👉 建築確認審査の一部が省略できる制度でした。
このおかげで、戸建て・小さめアパートの建築コストや手間がかなり少なく済んでいたんです。
🛑 何が変わったの？
2025年4月の法改正で、この4号特例の 適用範囲が大幅に縮小されました。
具体的には:
✅ 旧来のように多くの木造2階建て住宅が特例対象ではなくなった
✅ 建築確認申請が必要なケースが増えた
✅ 「構造関係書類」の提出が義務化
✅ 「省エネ基準」への適合も確認されるように
つまり、
👉 「簡単に建てられていた建物」ほど手続きが面倒になり、コストや時間がかかるということです。
💸 不動産投資家への具体的な影響
📈 建築コストがアップ
これまでは確認審査なしで進められた木造・小規模建物でも、今後は構造計算書や省エネ資料の提出が基本となります。
＝ 設計費用増、確認対応の人件費増、工期延長…
👉 小規模投資物件の収益率低下リスクが高まるかも。
🧱 新築戦略の見直しが必要
戸建て投資や長屋型賃貸など、“4号特例を利用した軽い建築”で収益を出していた投資家にとっては、
👉 投資物件の企画段階からコスト計算を組み直す必要が出てきます。
今までの感覚で収益シミュレーションをすると、利益が出ないケースも。
🏚️ 中古物件も例外じゃない
これまでの4号特例は、新築だけでなく 増改築・大規模修繕にも影響しました。
今回の改正によって、大きめリノベは確認審査が必要になり、
👉 修繕費・手間・スケジュールに影響が出る可能性があります。
🏦 融資や出口戦略への影響も
金融機関は「建築リスク → 返済リスク」につながるため、
📌 確認申請の有無
📌 省エネ基準への適合
を厳しくチェックする可能性が高まります。
融資条件が厳しくなるケースや、売却時の査定にも響く可能性あり。
✍️ 投資としての対策ポイント
✔︎ 最初の計画段階で建築確認費用・省エネ設計費用を織り込む
✔︎ 中古物件購入時、リノベの審査範囲をしっかり把握
✔︎ 設計事務所や施工会社と初期段階から連携
✔︎ 収益計画を保守的に設計
🏁 まとめ：私の正直な感想
「4号特例廃止（縮小）」は、単なるルール変更ではなく 不動産投資の構造そのものに影響を与えるような大改革です。
特に「戸建て＋賃貸」「長屋投資」など、これまで簡易建築で利益を出していた手法を主体にしてきた人は、早めの戦略見直しが必須。
とはいえ、これは 市場全体の安全性と省エネ基準を高める動き。
長期的に見ると、質の高い物件・省エネ対応物件ほど資産価値が上がりやすくなる可能性もあります。
要は、法改正を怖がるのでなく、賢く活用する視点がこれからの勝ち筋かもしれません。
➡️ にし不動産 公式サイト・お問い合わせフォームへ https://www.nishi-realestate.com/contact/