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引渡し前のマンション転売禁止？それって業界ルール？
こんにちは。にし不動産です。
最近、不動産の話題でよく耳にする
「引渡し前のマンション転売は禁止されています」
という言葉。
これ、法律なの？それとも業界のローカルルール？
今回はそのあたりを、できるだけ噛み砕いて書いてみます。
■ 結論から言うと「法律」ではない
まず大前提。
引渡し前の転売を一律に禁止する法律はありません。
民法上、売買契約で得た「契約上の地位」や「将来の所有権」を
第三者に譲渡すること自体は、理論上は可能です。
ではなぜ「転売禁止」と言われるのか。
■ 実態は「デベロッパー側の業界ルール」
答えはシンプルで、
👉 分譲マンションの売主（デベロッパー）が契約で禁止している
ケースがほとんどです。
売買契約書には、こんな条文が入っていることが多いです。
・引渡し前の地位譲渡は禁止
・売主の承諾なき名義変更は禁止
・違反した場合は契約解除・違約金
つまりこれは
法律ではなく、契約上のルール。
そしてこれが積み重なって
「業界ルール」のように扱われているわけです。
■ なぜデベロッパーは転売を嫌がるのか？
理由はいくつかあります。
① 投機目的の排除
新築マンションは「実需向け」に販売したい
→ 転売ヤーが増えると価格が歪む
② 管理トラブルの回避
引渡し前から所有者が変わると
管理組合・登記・ローン関係が複雑になる
③ ブランドイメージの問題
「即転売されるマンション」という印象は避けたい
こうした理由から、
最初から契約でガチガチに縛るのが一般的です。
■ じゃあ絶対に転売できないの？
これもよく聞かれます。
答えは
👉 原則NGだけど、例外はある
例えば、
・デベロッパーの承諾が出るケース
・相続・離婚などやむを得ない事情
・法人スキームでの地位譲渡
ただし、
個人が利益目的で転売するのはほぼ無理
と思っておいた方が現実的です。
■ 「引渡し後」なら自由なの？
引渡し（決済・登記）後であれば、
所有権は完全に買主のもの
転売制限は原則なし
この時点からは
通常の中古マンション売却と同じ扱いになります。
ただし、
・短期譲渡の税金
・ローン条項違反（居住要件）
このあたりは別途注意が必要です。
■ まとめ：業界ルール＝契約社会の現実
・引渡し前転売禁止は法律ではない
・ほぼ全てが売買契約上の禁止事項
・実務上は「業界ルール」として定着
・転売前提での新築購入はリスク大
新築マンションは
「買ってから考える」では遅い世界。
契約書の一文が、
将来の選択肢を全部潰すこともあります。
購入前に、ぜひ一度
「引渡し前に売れますか？」
と営業に聞いてみてください。
その反応で、
だいたい答えは分かります。
➡️ にし不動産 公式サイト・お問い合わせフォームへ https://www.nishi-realestate.com/contact/