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福井市で調整区域の土地は売れる？売却方法と注意点を不動産のプロが解説
はじめに：調整区域の土地、「売れない」と諦めていませんか？
「調整区域の土地は売れないって聞いたけど本当？」
「農地転用が大変で、どうしたらいいかわからない…」
福井市で土地をお持ちの方から、このようなご相談をよくいただきます。
確かに「市街化調整区域の土地」は、建物を建てられる条件が限られており、一般的な住宅地と比べて売却が難しい傾向にあります。
しかし、条件さえ整えば調整区域でも売却は可能です。
本記事では、福井市で不動産取引を多数手がける当社が、調整区域の土地を売却する際のポイント・注意点・成功事例を解説します。
調整区域とは？福井市における位置づけと特徴
市街化区域との違い
都市計画法に基づき、土地は「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されています。
市街化区域：住宅や商業施設の建設が積極的に進められる地域
市街化調整区域：市街化を抑制し、自然や農地を保全するための地域
福井市内でも、中心部（福井駅周辺・文京・学園など）は市街化区域、
一方で、東郷・一光・清水・殿下などの地域は多くが調整区域に指定されています。
なぜ調整区域は売れにくいのか？
調整区域では基本的に「新築住宅を建てられない」ため、
買い手の多くが限定されます。
また、農地の場合は農地転用の許可が必要になるなど、手続きのハードルも高くなります。
とはいえ、「まったく売れない」というわけではありません。
条件や相手によっては、十分に売却可能です。
調整区域の土地を売却できる主なケース
① 既存宅地（旧宅地）として認められている場合
以前から住宅が建っていた土地であれば、再建築が可能なケースがあります。
「既存宅地確認」や「開発許可」が下りれば、住宅用地としての価値が高まります。
② 隣接地の所有者に売る場合
隣地を所有する方（農家・地権者など）が、土地を拡張目的で購入するケースがあります。
この場合、建築規制の影響を受けにくく、スムーズに取引が進むことが多いです。
③ 農地転用を行う場合
農地として登記されている土地を宅地などに転用する場合、
農地法第4条または第5条の許可が必要です。
用途や買主の属性によっては、転用許可が下りるケースもあります。
④ 特定の事業用途（資材置き場・駐車場など）
建物を建てなくても活用できる形で売却する方法もあります。
たとえば「資材置き場」「太陽光発電用地」「月極駐車場」など、
買主のニーズに合わせて活用提案することで、売却のチャンスが広がります。
福井市で調整区域の土地を高く売る３つのポイント
1. 専門知識のある不動産会社に相談する
調整区域の売却は、一般的な土地取引よりも手続きが複雑です。
農地転用・開発許可・地目変更など、行政とのやり取りが多く発生します。
そのため、調整区域の売却経験が豊富な地元不動産会社に相談することが成功の第一歩です。
福井市内の地域特性や条例を熟知した業者であれば、スムーズな許可申請や適正価格での売却が可能です。
2. 書類と境界を明確にしておく
売却前に、登記簿・地積測量図・境界標などの資料を整理しておきましょう。
特に調整区域では、地目が「田」「畑」になっているケースが多いため、
実際の利用状況と登記内容が一致しているか確認が必要です。
境界が不明確な土地は、買主が不安を感じて購入を避ける傾向があります。
事前に測量しておくことで、売却価格も安定します。
3. 買主ターゲットを明確にする
調整区域の土地を買うのは、主に以下のような方々です。
近隣に住む農家・地権者
資材置き場・事業用地を探している企業
将来の活用を見据えた投資家
つまり、「住宅地としての売却」だけでなく、
事業用・拡張用・投資用などの観点からアプローチすることで、成約率が上がります。
まとめ：調整区域でも売却は可能。まずは専門家にご相談を！
調整区域の土地は、市街化区域に比べて制約が多いですが、
適切な戦略を立てれば「売れない土地」ではありません。
特に福井市は、地域ごとに条例や地形条件が異なり、
地元に強い不動産会社のサポートが不可欠です。
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