相続した土地が「調整区域」だった！？知っておきたい注意ポイント

こんにちは、にし不動産です。
最近、「親から土地を相続したけれど、調整区域って言われて困っている」というご相談が増えています。

一見、土地を相続するのはプラスに思えますが、場所によっては思ったより使いにくい土地もあるんです。
今回は、相続した土地が「市街化調整区域（ちょうせいくいき）」だった場合に、どんな点に注意すべきかをわかりやすくご紹介します。

「市街化調整区域」とは？

「市街化調整区域」は、都市計画法で決められたエリアで、原則として建物を建ててはいけない地域です。行政が「これ以上は町を広げないように」と定めた区域で、田畑や山林が多く残っています。つまり、家を建てる・お店を建てるなどの開発が制限されている土地なんです。

相続した土地が調整区域にあると、こんな問題が…

① 建物を建てられない・建て替えできない

古い家が建っている土地でも、建て替えが許可されないケースがあります。
「実家を新しく建て替えて住もう」と思っても、行政の許可が下りないことがあるのです。

② 売却がむずかしい

調整区域は家を建てられないため、購入希望者が限られます。
結果として、売却まで時間がかかったり、価格が低くなったりする傾向があります。

③ 税金や管理の負担が続く

使わなくても、固定資産税は毎年発生します。
さらに、空き家や草地のまま放置しておくと、近隣から苦情が来たり、
行政から「特定空き家」として指導を受けることもあります。

④ 相続人どうしでトラブルになりやすい

「使えない土地はいらない」「評価額が高いのに現金化できない」など、
遺産分割の話し合いがまとまらないことも珍しくありません。

でも、活用できるケースもあります！

「調整区域＝使えない土地」と思われがちですが、実は条件によっては活用できる可能性もあります。

たとえば…

・以前から建物が建っていた「既存宅地」なら、建て替えの許可が下りる場合がある

・農地や資材置き場、駐車場として貸す活用法

・隣地の方へ売却してまとめてもらう

・将来的に市街化区域（建築可能な地域）に編入される可能性もある

土地の状況や自治体の方針によって取れる選択肢は変わりますので、
まずは現地の状況と都市計画の内容を確認してみましょう。

最初にやっておきたいこと

土地の場所と登記内容を確認
・法務局や市役所で、土地の地番・登記簿をチェックしましょう。

・都市計画図を確認
　「市街化調整区域」かどうか、自治体の都市計画課やホームページで確認できます。

・不動産会社や専門家に相談
　地元の不動産会社なら、その地域特有のルールや実例も把握しています。

自分の土地が「本当に活用できないのか」「どんな可能性があるのか」
専門家に相談するだけでも、選択肢が広がります。

まとめ

調整区域は、原則として建築や開発が制限されるエリア

建て替え・売却・相続分割がむずかしく、管理の負担が大きくなりがち

ただし、既存宅地や農地利用など、活用の余地があるケースもある

放置せず、早めに専門家に相談することが大切

【にし不動産】では、福井・坂井市の調整区域の土地についても、
売却・活用・相続のご相談を承っています。

「相続した土地が使えない…」「どう処分すればいいか分からない…」など、
お困りの際はお気軽にご相談ください。

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